* اخبار ,گزارش‌هاو مقاله های اقتصادی خود را برای درج در سایت صبا ایران در قسمت تماس با ما ارسال نمایید*      
جمعه ۱۰ فروردين ۱۴۰۳ - 2024 March 29
کد خبر: ۷۶۱۷۱
تاریخ انتشار: ۰۶ مرداد ۱۳۹۴ - ۱۰:۱۵
 
printنسخه چاپی
sendارسال به دوستان
“تمام پولم را برای این خانه هزینه کردم و دیگر هیچ ندارم.” پسری 17 ساله داشت که کار می کرد و خودش هم شاغل بود. اما هنوز نا امید نشده بود ... این اتفاق شاید برای شما و یا یکی از آشنایانتان افتاده باشد.

به گزارش صبا ایران به نقل از روزنامه راه مردم - با هزار زحمت وام می گیرد برای خانه ای که قرار است باقی عمرش را در آن بگذراند. بی‌خبر از همه چیز پول را تقدیم فروشنده ای می کند که خانه را به 50 نفر دیگر هم فروخته است. بعد از فرار او، مالکان خانه های خیالی می‌مانند با سر بی کلاه! اشک در چشمان زن حلقه زده بود، حرفش را دوبار تکرار کرد: "کلاهبردار (فروشنده ملک) در ترکیه به راحتی زندگی می کند و ما به بدبختی و مکافات افتاده ایم.” گویا کسی را نداشت تا زیر چتر حمایتش این مشکل را از سربگذراند. می‌گفت  به یکباره متوجه می شوید تمام زحمت چند سالتان یک شبه به باد رفته است. بهت زده به پلیس مراجعه می کنید و بعدها متوجه می شوید که کلاهبردار پول ها را برداشته و به خارج از کشور رفته است. حوادث روز را که نگاه می‌کنید حداقل هر روز یک خبر کلاهبرداری به چشم می‌خورد: «فردی که یک خانه را به 100 نفر فروخت و به راحتی از کشور خارج شد!»

علی جلیلیان عضو کمیسیون قضایی و حقوقی در گفت و گو با «راه مردم» در خصوص این معضل می‌گوید: دو نوع عقد وجود دارد، عقد دائم و عقد رسمی. افرادی که در دفترخانه ها ثبت می کنند عقد رسمی دارند با ضریب اطمینان بالایی نقل و انتقال انجام می‌شود اما کسانی که سند عادی در معاملات املاک انجام می دهند، که این سند عادی که بین معاملات غیر دولتی منعقد می شود و به همین دلیل هیچ سندیتی ندارد و به نوعی قابل اعتماد نیست.
او تصریح کرد: کلاهبرداری هایی که صورت می گیرد  اکثرا به همین علت اتفاق می افتد. با نقل و انتقال اسناد عادی با توجه به عدم دسترسی به سوابق ملک، احتمال انجام جرائم بالا می رود.
جلیلیان خاطرنشان کرد: باید اطلاع رسانی شود که تمامی عقود و نقل و انتقالات در دفترخانه های رسمی  به ثبت برسد. باید به سوابق ملکی که تصمیم خرید آن را دارد دسترسی داشته باشد و آن را مورد بررسی قرار دهد. عضو کیسیون قضایی و حقوقی افزود: به این صورت هویت مالک اصلی شناسایی می‌شود با این وجود خریدار با اطمینان بیشتری اقدام به خرید ملک می کند اما با توجه به اینکه در این نقل و انتقالات جعلی این امکان وجود دارد ضریب  جرم بالا می رود.
او در پایان گفت: خریداران باید دقت بالایی داشته و هویت مالک و سوابق ملک را احراز کند. وظیفه دولت است که  در این زمینه اقداماتی داشته باشد و بیشتر در بخش پیشگیری(همان پیشنهاد بنده که تمامی نقل و انتقالات در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسند) از وقوع جرم تلاش کند. از طرف دیگر دستگاه قضایی برخورد قاطعی داشته باشد تا دست کلاهبرداران کوتاه شود.
گاهی فروشنده قولنامه‌ای را امضا می‌کند و در آن متعهد می‌شود اگر خریدار طبق زمان‌بندی مشخص، به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند. اما به جای انجام این تعهد، در تاریخ موخر همان ملک را با دیگری قولنامه می‌کند و سپس در دفتر اسناد رسمی سند انتقال را به نام خریدار دوم امضا می‌کند. اینجا بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود می‌آید؛ حال چنانچه هر دو قولنامه در حد سند عادی باقی بمانند و خریداران در دادگاه دعوی الزام به تنظیم سند مطرح کنند، مسلما کسی رای موافق می‌گیرد که تاریخ قولنامه‌اش مقدم بوده است.
اما بحث در آنجاست که مالک با خریداردوم به توافق رسیده و سند انتقال را به نام او تنظیم می‌کند و در این صورت یک قولنامه عادی مقدم و یک قولنامه موخر به تنظیم سند رسمی داریم که با یکدیگر تعارض دارند. برای بررسی و تجزیه و تحلیل این مبحث باید نظام ثبتی ایران را مد نظر قرار داد. در ایران نظام ثبتی بر پایه دفتر املاک استوار شده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشریفات مشخص، اشخاص درخواست ثبت می‌کنند و ملک مورد نظر در دفتر املاک به نام آنها به ثبت می‌رسد اساس این سیستم که در حقوق به نام «سیستم دفتر املاک» معروف است از آلمان گرفته شده است ولی در فرانسه به جز پاره‌ای استان‌های آن که مجاور آلمان هستند چنین سیستمی رایج نیست.

غفلت مسئولان و سراب مسکن!
در دی ماه 1389 مجلس شورای اسلامی، قانونی را به تصویب رساند که اجرایی نشدن آن همچنان خسارات بسیاری ‌بر مردم و مسئولان تحمیل می‌کند.
قانون پیش فروش آپارتمان که پس از بررسی‌های فراوان، سرانجام در دی ماه 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، هنوز در تو در توی کاغذبازی‌های ادارای سیستم‌های قضایی و اجرایی سرگردان است تا کلاهبرداران با سوء‌استفاده از این غفلت همچنان بازار داغ و جیب پرپولی داشته باشند.
در این قانون که با خارج کردن پیش فروش آپارتمان از دست بنگاه‌های املاک و سپردن آن به دفاتر اسناد رسمی، گام بزرگی جهت کاهش بار شکایات دستگاه قضایی و تحکیم معاملات برداشته شده بود، پیش فروش آپارتمان تنها به دفاتر اسناد رسمی و آن هم با شرایط خاصی سپرده شده بود که احتمال کلاهبرداری را تقریبا به صفر می‌رساند.
بر پایه این قانون هر گونه پیش فروش املاک در دفاتر اسناد رسمی، منوط به گرفتن استعلامات لازم از ادارات ثبت و شهرداری در اصل سند مالکیت ثبت شده و خلاصه معامله آن نیز به اداره ثبت فرستاده خواهد شد تا بدین ترتیب، هر گونه فروش دوباره واحد پیش فروش شده به هر صورت ‌بی‌اعتبار تلقی شود و سرانجام، پیش فروش تنها از طریق سند رسمی ممکن شده و امکان فروش دوباره واحد به شخص سوم به صفر برسد.
این در حالی است که با اجرایی نشدن این قانون، همچنان بنگاه‌های املاک به بستن چنین قراردادهایی که پیامدهای حقوقی پیچیده‌ای دارند اشتغال داشته و در موارد متعدد، زندگی بسیاری از خریداران در اثر سست بودن اصول و پایه‌های تنظیم سند عادی پیش فروش آپارتمان، بر باد برود که عواقب آن سیل دادخواهی‌های متعدد کیفری و حقوقی بوده و حجم انبوهی از کار دستگاه‌های قضایی و پلیس را به خود اختصاص می‌دهد.
اختصاص کد رهگیری و ثبت در سامانه املاک نیز عملا با توجه به پرونده‌های مطروحه ناکارآمد و شکست خورده نشان داده است، چرا که در مواردی مالک و سازنده یک ملک با تبانی با یکدیگر و به استناد قرارداد مشارکت اولیه اقدام به پیش فروش واحدهای آپارتمانی می‌کنند و سپس با تنظیم تقسیم نامه‌های دستی و عادی و بدون اطلاع و استعلام مراجع ذی‌صلاح ـ و البته به هر تاریخی که خودشان بخواهند ـ کل ترتیب معاملات را به هر ریخته و با هماهنگی ‌کلاهبرداری می‌کنند.
در این موارد معمولا سازنده متواری شده و مالک نیز به استناد تقسیم نامه ای که می‌توان تاریخ آمده در آن را حتی به تاریخ قبل از همه معاملات مرقوم کرد، اقدام به تصرف واحدهای پیش فروش ‌به خریدارانِ از همه جا بی خبر می‌کند.
جالب اینکه متأسفانه در مراجع قضایی نیز به این تقسیم نامه‌های دستی اعتبار داده شده و در برابر قولنامه‌های عادی پیش فروش آپارتمان حتی اگر کد رهگیری در آن قید شده باشد، هر دو سند عادی تشخیص داده شده و مرقومه ای که تاریخش مقدم باشد، معتبر تشخیص داده می‌شود؛ بنابراین، عملا املاک پیش فروش شده به عده‌ای در اختیار مالک اصلی قرار گرفته و سرمایه یک عمر زندگی خریداران بر باد می‌رود.
بدین ترتیب خریداران حتی در صورتی‌ که بتوانند مجرم متواری را هم به دام بیندازند، در نهایت حکم به رد مال توسط کلاهبردار داده شده و ‌پولی که در هنگام معامله ارزش بالایی داشته با ارزشی به شدت سقوط کرده در زمان اجرای دادنامه به خریدار داده می‌شود تا عامل اصلی کلاهبرداری، تنها به مجازات یک تا هفت سال حبس آمده در قانون محکوم شود.
در حالی‌ که همه این سناریوی وحشتناک ـ که تا به حال شمار بسیاری از مردم را به خاک سیاه نشانده ـ می‌تواند با اندکی اراده از سوی مسئولان در آینده حذف شود، متأسفانه با گذشت دو سال و اندی از این قانون کارآمد و مفید، هنوز هیچ اراده ای برای اجرایی شدن آن نیست، تا به ویژه با افزایش قیمت مسکن در ‌سال‌ها ( و به ویژه ماه‌های) اخیر، حجم این گونه کلاهبرداری‌ها با افزایش روبه‌رو شده و طومار زندگی بسیاری را در هم بپیچد.
این در حالی است که این قانون هنوز هم در کشوی میز مسئولان مربوطه خاک می‌خورد تا کلاهبرداران با فراغ بال همچنان در حال پر کردن جیب‌های خود در وانفسای اوضاعی اقتصادی باشند تا در فرجام امر خرید مسکن هر روز به سرابی دور از دست‌تر تبدیل شود.

معامله معارض چیست؟
معامله معارض عبارت است از این که اگر مال مورد معامله با کسی، مجددا با شخص ثالث مورد معامله قرار گیرد؛ به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، این معامله را معارض می‌نامند. در معامله معارض در واقع فروشنده قولنامه‌ای را امضا می‌کند و متعهد می‌شود اگر خریدار به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی ‌حاضر و سند را به نام خریدار انتقال دهد؛ اما به جای انجام این تعهد، قولنامه دیگری در خصوص همان ملک را با دیگری تنظیم می‌کند. و یا در دفتر اسناد رسمی ‌سند را به نام خریدار دوم منتقل می‌کند؛ اینجا بین تعهدات فروشنده در قبال خریدار اول و دوم تعارض به وجود می‌آید.
ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی‌حوزه مربوطه کتبا ابلاغ کنند و گزارش امر را برای اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال دارند. ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود و یا این که دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد؛ بنابراین پس از اطلاع نماینده و نقشه‏بردار ثبت به محل وقوع ملک عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏های مجاور نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی ‌نمایان و جریان امر را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال کنند. چون رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا و یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است. رای هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

با فروش ملک به چند نفر باید خداحافظی کرد
رییس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: قانون پیش فروش ساختمان در هفته قوه قضاییه به طور رسمی در نظام ثبتی کشور اجرا می شود.محمدرضا دشتی اردکانی در خصوص این موضوع می‌گوید: قانون پیش فروش ساختمان قانونی است که با اجرای آن از کلاهبرداری ها و فروش هر واحد آپارتمان به چند نفر به طور قطع جلوگیری می شود.وی اضافه کرد: اجرا شدن این قانون همجنین از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده های متعدد در محاکم قضایی جلوگیری خواهد کرد.رییس کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه از سال های قبل، با توجه به اینکه معاملات معارض در کشور صورت می گرفت، گفت: با توجه به این موضوع نیاز به تدوین چنین قانونی کاملا احساس می شد.وی ادامه داد: پرونده هایی که در آنها یک آپارتمان یا ساختمان به چند نفر فروخته می شود و مشکلات زیادی را برای مردم ایجاد می کند، کم نیست و شاید یکی از این نمونه های مهم برج نگین شهرری باشد که هر واحد آن به چند نفر فروخته و باعث اجتماع مردم در مقابل دادسرای تهران شد.وی با بیان اینکه این مردم حق خود را از دستگاه قضا مطالبه می کردند، افزود: بروز چنین مشکلاتی منجر به تولد قانون پیش فروش ساختمان شد. به این ترتیب، دیگر فعالیت جاعلان و آنهایی که معاملات معارض انجام می دادند گریبان دستگاه قضا را نخواهد گرفت.به گفته وی در زمان ریاست آیت الله هاشمی شاهرودی بر قوه قضاییه، این قوه لایحه ای را تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داد. این قانون فراز و نشیب های زیادی را متحمل شد و فعالیت هایی که در مرکز پژوهش های مجلس و کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی روی آن انجام گرفت، منجر به تصویب این قانون در سال ۱۳۸۹ در مجلس شده است.دشتی اردکانی افزود: آیین نامه اجرایی این قانون که از سال ۸۹ تصویب شده بود، در سال ۹۳ از سوی هیات وزیرات ابلاغ شد. هیات وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی تدوین کرد که آیین نامه امروزی را تشکیل می دهد و مورد تایید قوه قضاییه نیز قرار دارد.
رییس کانون سردفتران و دفتریاران در باره تاثیر این قانون در کاهش کلاهبرداری ها و فروش معارض ساختمان‌ها گفت: با تصویب و اجرای این قانون، دیگر با کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر خداحافظی می کنیم! چرا که از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده های متعدد قضایی در محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.
وی مشکل اصلی در به طول انجامیدن اجرای تدوین این آیین نامه را مشکل در ماده ۴ این قانون عنوان کرد و اظهار داشت: مشکل در ماده ۴ این قانون بود، جایی که تنظیم قرارداد و سند پیش فروش ساختمان را به ارائه مدارکی از جمله پروانه کل ساخت ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی منوط کرده بود.
وی ادامه داد: برابر این قانون، هر دفترخانه ای که قصد تنظیم سند برای پیش فروش ساختمان را داشته باشد، باید مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه نامه مربوط به مسوولیت های ساختمان، تاییدیه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.دشتی اردکانی افزود: این ۵ مدرک که در ماده ۴ قانون پیش فروش بر آنها تاکید شده است و باید در اختیار دفاتر اسناد رسمی بگیرند، مشکلاتی را ایجاد کرده است. بند ۲ این ماده که در آن به وجود شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد تاکید شده است، مشکلی میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی ایجاد کرده بود که باعث شد این مدارک به طور کامل در اختیار ثبت قرار نگیرد.
به گفته وی، در نهایت، با همکاری شهرداری، این مشکل برطرف شد و قرار است در هفته قوه قضاییه، با همکاری شهرداری در ارائه شناسنامه فنی ساختمان در زمان عقد قرارداد پیش فروش ساختمان، این قانون اجرایی شود.

پیش خرید با سند عادی ممنوع!
دشتی اردکانی تاکید کرد: این قانون دقیقا حمایت از خریدار را مد نظر دارد. به این ترتیب، خریداران با خیال راحت می توانند دست به خرید و فروش و معاملات مسکن بزنند، بدون اینکه هراس داشته باشند این ملک معاملات معارض داشته باشد.به گفته وی ، هر فردی دست به خرید و فروش بزند، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکیتش اثبات شده است. همچنین پرداخت پول به پیش فروشنده و گرفتن پول در موعد مقرر از خریدار با این قانون تسهیل می شود. علت این است که در قانون برای پیش فروش، سند رسمی تنظیم می شود و وقتی سند رسمی تنظیم شود، مورد حمایت حاکمیت قرار دارد؛ یعنی فرد بعد از تنظیم قرارداد در دفتر خانه با خیال راحت می داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد.وی با بیان این هیچ کس هم حق ندارد به صورت عادی، سندی را پیش خرید کند یا بفروشند ، یادآوری کرد: بر اساس ماده ۲۳ این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز، به درج یا انتشار آگهی در روزنامه ها بپردازند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.دشتی اردکانی اضافه کرد: به این ترتیب، در این قانون، جایگاه مهمی برای ثبت در نظر گرفته شده است تا مردم در آینده دیگر مشکلاتی مانند قبل نداشته باشند.


sendبازدید از صفحه اول
sendارسال به دوستان
printنسخه چاپی
info@sabairan.com : ایمیل مستقیم
شماره پیامک : 30008700
نام:
ایمیل:
* نظر:
طراحی و تولید: ایران سامانه