اثر انتخابات بر قیمت مسکن؟

این گزارش حاکی است: میانگین قیمت مسکن در تهران بعد از رشد شدید در بهار92، همزمان با انتخابات خردادماه به روند صعودی پایان داد و در تابستان معادل 4 درصد و در پاییز 6/3 درصد افت کرد.

مرکز آمار ایران دیروز اعلام کرد: قیمت مسکن بعد از کاهش در تابستان92، در فصل پاییز نیز چند پله‌ دیگر پایین رفت و با شیب‌ تندتری به روند کاهشی خود ادامه داد.

صعود مداوم قیمت مسکن در اوایل سال92 از چند روز مانده به انتخابات ریاست‌جمهوری در خردادماه متوقف شد و در تابستان، روند افزایشی ماه‌های قبل تبدیل شد به ثبت نرخ رشد منفی؛ طوری که متوسط قیمت مسکن در تهران در تابستان سال گذشته چهاردرصد نسبت به بهار کاهش پیدا کرد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه – تابستان92 نسبت به تابستان 91- نیز به 47 درصد رسید.

در بهار 92 متوسط قیمت  مسکن هشت درصد نسبت به زمستان 91 و 67 درصد نسبت به بهار 91 افزایش پیدا کرده بود که با این حساب تحولات تابستانی در آن سال نشان داد: مسیر جدید و متفاوتی از نوسانات ارزش آپارتمان این بار در سراشیبی سقوط، مقابل بازار ملک قرار گرفته است.

هر چند اواخر سال گذشته، «دنیای‌اقتصاد» با انتشار گزارش‌هایی از منابعی غیر از مرکز آمار، درباره ادامه‌دار شدن این روند کاهشی در پاییز خبر داد، اما با این حال روز گذشته مرکز آمار ایران ضمن تایید این تداوم افت قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته، اعلام کرد: قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز سال گذشته 6/3درصد دیگر در مقایسه با تابستان کاهش پیدا کرده و به این ترتیب مجموع مقدار کاهشی قیمت در 6 ماه بعد از انتخابات را به نزدیک هشت درصد رسانده است.

همچنین شتاب رشد نقطه‌به‌نقطه نیز در پاییز به مراتب کمتر از فصل قبل از آن بوده است، طوری که متوسط قیمت مسکن در پاییز 92 معادل 19درصد نسبت به پاییز91 افزایش پیدا کرده که در مقایسه با رشد نقطه‌به‌نقطه 67 درصدی بهار 92 و 47 درصدی تابستان 92 حکایت از رام‌شدن بازار در ماه‌های اخیر دارد.

طبق گزارش مرکز آمار، هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته به طور متوسط مترمربعی 3 میلیون و 900هزار تومان معامله شده است. این رقم در بهار سال گذشته متری 4میلیون و 200 هزار تومان و در تابستان متری 4 میلیون تومان بود. مقایسه این سه رقم، بیانگر ثبت رکورد جدید از سقوط قیمت مسکن در پاییز92 است.

مقاومت کاهشی در اجاره‌بها 
بررسی‌ گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد: اجاره‌بها در تهران در برابر کاهش بیشتر و تبعیت از مسیر قیمت مسکن، مقاومت می‌کند.

متوسط اجاره‌بهای مسکن در پاییز سال گذشته 4/1 درصد نسبت به فصل قبل افزایش پیدا کرد و اگر چه کاهش نیافت، اما در عین حال، نسبت به میزان رشد تابستانی‌اش کمتر بود. تابستان پارسال اجاره‌بها 5درصد نسبت به بهار، افزایش یافته بود. بنابراین می‌توان گفت سرعت رشد فصلی اجاره‌بها در تهران طی سال گذشته تا 5/3 برابر کاهش پیدا کرده است.

طبق این گزارش، متوسط نرخ اجاره‌بهای واحد مسکونی در تهران به مترمربعی 18 هزار و 800 تومان رسیده است به این معنی که یک آپارتمان 100 متری ماهانه یک میلیون و 880 هزار تومان اجاره داده می‌شود.

تعمیق رکود در پاییز
معاملات اجاره در پاییز92 سهمی معادل 50 درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داد و به معنی آن است که در این فصل تمایل به اجاره آ‌پارتمان در جامعه متقاضی مسکن خیلی بیشتر از قبل بوده است.

در حالت طبیعی بازار، معمولا بین 30 تا 40درصد کل معاملات مسکن به معاملات اجاره اختصاص دارد و بیش از نیمی از معاملات در حوزه خرید و فروش انجام می‌شود.

این در حالی است که در فصل سوم سال گذشته، تنها 21 درصد از کل معاملات به ثبت رسیده در بنگاه‌های املاک، مربوط به خرید و فروش آپارتمان مسکونی بوده است.

درباره سهم ناچیز معاملات خرید مسکن می‌توان این‌طور تحلیل کرد که سال گذشته همزمان با شروع و سپس اوج‌گیری فاز تخلیه حباب قیمت مسکن، از میزان تمایل به خرید آپارتمان کاسته شد و طرف تقاضا ترجیح داد با به تاخیر انداختن قصد خرید، از سطح جدید قیمت‌ها در آینده بهره‌برداری کند.

همچنین عامل دیگری درباره علت کوچک‌شدن بازار خرید و فروش واحدمسکونی در سال92 مطرح است که به اعلام برنامه مالی دولت یازدهم در نیمه‌های سال گذشته برمی‌گردد.

وزارت راه‌وشهرسازی پاییز سال گذشته طرح پرداخت وام سه رقمی خرید مسکن را مطرح کرد و از برنامه‌ریزی برای ارائه تسهیلات 100 میلیون تومانی خرید مسکن و تقویت قدرت خرید متقاضیان خبر داد.
اعلام این برنامه‌ آن هم بعد از پنج سال محرومیت خریداران ملک از تسهیلات بانکی کارآمد، تاحدود زیادی در تعمیق رکود معاملاتی در بازار موثر بود.

زمین گران‌تر از آپارتمان

در پاییز سال گذشته هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی با کاربری مسکونی در شهر تهران با قیمت پنج میلیون تومان خرید و فروش شد. به گزارش دنیای اقتصاد، متوسط قیمت زمین مسکونی در این فصل 6/4 درصد نسبت به بهار92 کاهش یافت و در مقایسه با پاییز سال92 (فصل مشابه) نیز 27 درصد افزایش پیدا کرد.

حجم معاملات زمین در پاییز پارسال 11 درصد کمتر از تابستان گزارش شده است و با توجه به اینکه معمولا فصل پاییز هر سال به عنوان دوره اصلی خرید زمین از سوی سازنده‌ها مطرح می‌شود، کارنامه پاییز92 به خوبی نشانگر رکود در بازار زمین همانند بازار مسکن است.