* اخبار ,گزارش‌هاو مقاله های اقتصادی خود را برای درج در سایت صبا ایران در قسمت تماس با ما ارسال نمایید*      
پنجشنبه ۰۷ بهمن ۱۴۰۰ - 2022 January 27
کد خبر: ۱۷۵۳۳۸
تاریخ انتشار: ۱۵ آذر ۱۴۰۰ - ۱۶:۳۹
 
printنسخه چاپی
sendارسال به دوستان
معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل استان البرز
تهیه مسکن، همواره یکی از ضروریات زندگی است. با توسعه­ ی شهرنشینی و افزایش مهاجرت به شهرها و به تبع آن افزایش جمعیت، این نیاز بیش از پیش احساس می گردد.


قانون پیش فروش ساختمان

 کمبود زمین در شهرها و قیمت بسیار بالای آن و تبدیل بافت جامعه از سنتی به صنعتی، باعث شده که حتی شکل و شیوه­ ی سکونت در شهرها دستخوش تغییراتی گردد. افراد حرفه ای برای جبران کسری سرانه زمین و تأمین مسکن برای نیازمندان با توجه به توان مالی آن ها، ساختمان را از شکل سنتی (ویلایی) به شکل جدید (آپارتمان­ نشینی) تغییر می­دهند.

از طرفی نداشتن سرمایه کامل از جانب سازندگان آپارتمان ها و عدم توان پرداخت یکجای قیمت تمام شده توسط خریداران، باعث شده که شیوه ­ی معامله مرسوم و سنتی به شکل جدیدی تحت عنوان "پیش ­فروش" و "پیش خرید" تغییر پیدا کند.

مزیت پرداخت بهای ساختمان به صورت قسطی برای خریدار و تأمین سرمایه برای ساخت و تکمیل بنا توسط فروشنده، از عوامل گسترش سبک جدید معامله است. تنظیم قرارداد ساخت ملک بین صاحب زمین و سازنده، از مدل های متداول امروزی است بدین شکل که دارنده­ ی زمین بعنوان مالک، با کسانی که تخصص و تجربه کافی در زمینه ساخت و ساز دارند، بعنوان سازنده قرارداد ساخت منعقد می نمایند. در هنگام انعقاد قرارداد، شکل نحوه ساخت به همراه جزئیات و میزان سهم هر یک از شرکا در قرارداد ساخت درج می شود.

در برخی مواقع سازنده همزمان مالک زمین (عرصه) نیز می باشد و به جهت توان مالی، منفرداً اقدام به احداث بنا می نماید.

متداول ترین شیوه، نوع اول است؛ چه اینکه سازنده مشترکاً و چه منفرداً اقدام به ساخت و ساز بنماید، به هر حال بعد از تهیه پلان و دریافت مجوزهای قانونی از شهرداری، اقدام به پیش فروش واحدها می­نماید و اگر مالک نیز برای خود و سایر افراد و اعضای خانواده نیازمند به سرپناه نباشد، وی نیز واحد یا واحدهایی که سهم ایشان باشد را بدین سان به فروش می رساند. انجام معامله به شکل پیش فروش، در سال های اخیر واجد اشکالات و ایرادات متعددی می باشد.

در سال 1389 لایحه ارسالی تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. در قانون 25 ماده ای موصوف، نحوة انجام معاملة پیش فروش ساختمان به همراه الزامات قانونی و ضمانت اجراهای عدم رعایت قانون مذکور است.

طبق ماده یک: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش­ خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

قرارداد پیش فروش بایستی حاوی مشخصات کامل پیش خریدار، پیش فروشنده، مشخصات کامل ملک و اوصاف دقیق آن، بهاء و نحوة پرداخت، زمان تحویل، تعیین تکلیف خسارت ها، تعهدات طرفین و ذکر اسامی داوران برای اختلافات احتمالی باشد.

مشاوران املاک، به هیچ عنوان اجازه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان را ندارند. چنانچه قرارداد پیش ­فروش در غیر از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود، ایجادگر مسؤولیت قانونی برای طرفین و تنظیم کننده می­ باشد. در قانون پیش فروش ساختمان، کلیه­ ی جزئیات و ضمانت اجرای تخلفات احتمالی طرفین، پیش بینی شده است. آگهی های پیش فروش، صرفاً بایستی از جانب کسانی باشد که از اداره کل راه و شهرسازی مجوز قانونی را اخذ نموده باشند. سایر آگهی ها، خلاف مقررات بوده و با افراد متخلف برخورد قانونی بعمل می آید.

مطبوعات و رسانه ها در صورت عدم توجه به این موضوع، طبق ماده 21 قانون یاد شده، به مجازات­های قانونی پیش بینی شده محکوم می شوند.

ملاحظه پروانه ساختمان و شناسنامه فنی آن در هنگام پیش ­خرید، بسیار مهم است بنابراین پیش خریدار حتماً بایستی قبل از خرید، علاوه بر مشاهده پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ملک را مشاهده کند تا مطمئن شود واحدی را که قصد خرید آن را دارد، ساخت و متراژ آن قانونی و بدون اشکال است.

در برخی از موارد در پرونده ها دیده شده که واحدی که به فروش رفته، بخاطر عدم دقت خریدار، اساساً مجوز احداث بنا نداشته و نهایتاً طبق رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری، رأی بر تخریب آن صادر شده است. بنابراین قانونی بودن ایجاد بنا و ذکر کلیه­ ی جزئیات در شناسنامه فنی و پروانه ساختمانی واحدی که قصد خرید آن را دارید، بسیار مهم است.

خریداران اگر تشریفات قانونی را از جمله: خرید به موجب سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی؛ مراعات نمایند، با مشکلاتی که بعداً امکان دارد دامن گیر آن ها شود، مواجه نخواهند شد.

به استناد ماده 24 قانون مذکور: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین (پیش خریدار، پیش فروشنده) را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند. دفاتر مشاوره املاک نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.

دفاتر مشاوره املاک متخلف از حکم این مادة قانونی برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم، تا 2 سال پروانه فعالیت آن ها تعلیق می شود و حق فعالیت ندارند و برای بار سوم، پروانة فعالیت آن ها باطل می شود.

جهت مزید اطلاع مخاطبان گرامی، قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن ذیلاً درج می­گردد.


sendبازدید از صفحه اول
sendارسال به دوستان
printنسخه چاپی
info@sabairan.com : ایمیل مستقیم
شماره پیامک : 30008700
نام:
ایمیل:
* نظر:
طراحی و تولید: ایران سامانه